很多人以为，房子卖掉以后，只要看是赚了还是亏了就行。但实际上，对于出租房来说，税务远远没有那么简单。因为在加拿大，房子的土地和建筑，是要分开计算的。土地不能折旧，建筑才可以申报CCA（折旧），而一旦你过去报过CCA，卖房时的税务结果就会完全不同。
举个简单例子。假设你$100万买了一套出租房，其中$30万是土地，$70万是建筑。如果过去从来没有报过CCA，那么税务计算其实很直接。假设最后$120万卖掉，中间赚的$20万，就是Capital Gain（资本增值），其中只有50%需要纳税。如果反过来，最后$90万卖掉，那么亏掉的$10万，就是Capital Loss（资本亏损），而Capital Loss只能抵Capital Gain，不能直接抵工资收入。
但很多投资房，在持有期间都会报CCA来减少租金税。假设这套房子的建筑部分原本是$70万，过去几年累计已经折旧了$5万，那么建筑部分的UCC（未折旧余额）就只剩$65万。这里要特别注意，土地部分$30万永远不会折旧，只有建筑部分才进入CCA的计算。
现在如果房子最后还是$100万卖掉，我们继续按30%土地、70%建筑去拆分售价，那么土地部分卖价是$30万，建筑部分卖价是$70万。土地部分没有盈利，也没有亏损，但建筑部分就不一样了。因为你的建筑UCC已经只有$65万，现在却卖回了$70万，这代表你以前拿去抵税的$5万CCA，被CRA追回来了。这$5万就会形成Recapture（折旧追回），并且100%计入当年收入纳税，而不是按资本增值的一半纳税。
那如果最后房子只卖了$80万呢？这时候，土地部分大约卖了$24万，而土地原本的成本是$30万，也就是说，土地部分会先产生$6万的Capital Loss（资本亏损）。这部分Capital Loss只能用于抵扣Capital Gain，不能直接抵工资收入。
接下来再看建筑部分。建筑部分大约卖了$56万，而建筑的UCC是$65万，也就是说，建筑卖价已经明显低于UCC。如果这个CCA Class里面已经没有其他房产，那么$65万减$56万之间的$9万，就会形成Terminal Loss（终结亏损）。Terminal Loss可比Capital loss要香的多！因为Terminal Loss最大的特点，就是它可以100%抵工资、租金、生意收入等普通收入。
所以，卖房到底怎么交税，真正关键的并不是房子有没有赚钱，而是你过去有没有报过CCA。因为没报过CCA时，通常只有Capital Gain和Capital Loss；但一旦报过CCA，就可能出现Recapture和Terminal Loss，而这两者的税务结果，往往会差非常大。你卖出租房时，税务报对了吗？