前段时间，一位BC省的客户来找我。她告诉我，几年前把自己的一套房子转给儿子的时候，律师直接帮她做成了 $1 转让。当时她觉得这样很好，手续简单，也能节省一些费用，所以很快就完成了产权转让。直到后来听了几次我的讲座之后，她开始越来越担心。
她问我几个问题：
“Angela，我这样转以后会不会有税务问题？”
“以后儿子卖房的时候，会不会出事？”
“当年做成 $1 转让，到底是不是一个正确的决定？”
其实这些年，我发现很多家庭在房产传承时都会遇到类似的问题。很多父母辛苦工作了一辈子，买房、供房、积累资产。到了退休前后，开始思考如何把这些资产顺利传给下一代。很多加拿大家庭在做房产传承时，都会考虑提前把房子转给子女。有人选择房产赠与（Gift），有人选择低价转让，还有人直接做成 $1 转让。
很多人觉得这样既能完成房产传承，又能节省土地转让税。
但问题是：
父母把房子低价转给子女，真的一定划算吗？
为什么很多律师喜欢建议 $1 转让？
但土地转让税并不是CRA征收的税。它属于省级税种，由各个省甚至部分城市自行管理。律师负责代收土地转让税。很多时候，律师关注的是产权如何顺利转移，以及转让过程中需要缴纳多少土地转让税。对于产权转让来说，土地转让税是一项非常具体、非常容易看到的成本。因此很多律师会从土地转让税的角度出发，建议采用较低的转让价格。站在产权转让的角度来看，这样的思路其实并不难理解。
同样是一套房子，在不同省份转让，结果可能完全不同。也正因为如此，在讨论 $1 转让之前，我们首先要看房子到底位于哪个省。
Alberta、BC 和 安省的规则有什么不同？
以Alberta为例。Alberta并没有真正意义上的土地转让税。产权转让时主要涉及登记费用，而不是土地转让税。因此在Alberta，很多时候根本没有必要为了省土地转让税而刻意设计 $1 转让。
BC省则有所不同。BC省有 Property Transfer Tax（土地转让税）。很多家庭以为，只有做成 $1 转让才能省土地转让税。但实际上，如果符合 BC 省家庭成员之间房产转让的豁免条件，本来就可能不需要缴纳土地转让税。如果本身已经符合豁免条件，那么为什么还要采用 $1 转让的方式呢？
安省又是另一种情况。安省有土地转让税。如果房产位于多伦多，还会额外涉及多伦多 市土地转让税。因此在安省，土地转让税往往是真实存在而且金额不小的一项成本。
为了省土地转让税，很多家庭选择了 $1 转让
原因其实很简单，因为土地转让税真的不便宜。假设一套房子的市场价值是$1,500,000，如果房子位于安省非多伦多地区，土地转让税大约是 $26,475。如果房子位于多伦多，除了安省土地转让税之外，还需要额外缴纳一份多伦多土地转让税。因此，总土地转让税大约是 $52,950。
看到这里，很多人马上就明白了为什么有些律师在房子没有贷款的情况下，会建议采用 $1 转让。因为从土地转让税的角度来看，确实有机会节省一笔不小的费用。但问题是，土地转让税只是转让当天的一次性成本。真正需要思考的是，为了省下这几万块土地转让税，未来会不会因此付出更大的税务代价？
BC省有些家庭，本来就可能不用交土地转让税
这也是那位BC客户后来越来越担心的原因。因为她的房子位于BC省，而且符合土地转让税豁免条件。BC省对于符合条件的家庭成员之间房产转让，在某些情况下可以申请土地转让税豁免。如果本来就能够获得豁免，那么当初做成 $1 转让的意义又是什么呢？
其中几个非常关键的条件包括，转让方或受让方必须在产权转让之前，已经连续六个月居住在该房屋内，并且将该房屋作为主要住所。这里特别要注意，六个月必须连续居住，不能中断。同时，父母与子女属于符合规定的关联人，受让方还必须是加拿大公民或永久居民等等。
在BC省进行房产转让之前，需要先确认自己是否符合相关豁免条件。因为如果本来就可以豁免土地转让税，那么很多所谓的“省土地转让税的技巧”，可能从一开始就没有太大的意义。
父母把房子 $1 转给子女，需要交资本增值税吗？
很多家庭认为，产权文件上写 $1，税务上就等于卖了 $1。事实上并不一定。因为父母与子女之间属于关联人，加拿大税法对于关联人之间的低价转让有专门的处理规则。因此，产权文件上的价格和税务上的处理结果，很多时候并不完全相同。
举个例子，张女士当年以 $800,000 买入一套房子。经过多年升值之后，房子的市场价值已经达到 $1,500,000。即使产权文件上写的是 $1 转让给儿子，税务上仍然可能按照 $1,500,000 的市场价值来处理。从 $800,000 到 $1,500,000 之间的 $700,000 增值，其实已经在张女士这一端被考虑过一次。
如果这套房子被指定为自住房，并符合自住房增值免税条件，张女士在转让时可能不需要实际缴纳资本增值税。也正因为如此，很多家庭会误以为这件事情已经结束了。但真正的问题，往往发生在下一步。
真正的大坑：未来可能出现重复纳税
很多人以为，房子转给儿子以后事情就结束了。事实上，对于很多家庭来说，真正的问题才刚刚开始。因为最大的风险往往不是土地转让税，而是未来卖房时可能出现的资本增值税问题。很多家庭把注意力放在转让当天，却忽略了未来几十年的税务影响。
继续刚才张女士的例子。当房子的市场价值达到 $1,500,000 时，她把房子以 $1 的方式转给儿子。很多人看到这里会觉得很好，因为土地转让税似乎省下来了。但真正的问题，其实发生在后面。
几年以后，儿子把这套房子以 $2,000,000 出售。由于儿子已经拥有自己的自住房，因此这套房子属于投资物业。这个时候，儿子需要计算资本增值税。很多家庭直到这一刻才发现，当年的产权转让方式可能会对未来的税务结果产生巨大影响。
如果按照很多家庭最直观的理解，房子从 $1,500,000 涨到 $2,000,000，新增的增值其实只有 $500,000。但因为当年采用了 $1 转让的方式，儿子计算资本增值时，变成接近从 $1 到 $2,000,000 的全部增值。结果就是，原本只有 $500,000 的增值部分，变成接近 $2,000,000 的资本增值。
而中间那 $1,500,000 左右的部分，实际上在张女士这一端已经被考虑过一次。于是就出现了很多家庭最不愿意看到的情况：重复纳税。同样一段增值，在张女士这一端被计算过一次，到了儿子这一端又被重新计算一次。
省下几万块税，却可能多交几十万税
我们再回到最开始的问题。如果是一套价值 $1,500,000 的房子，安省非多伦多地区的土地转让税大约是 $26,475。如果位于多伦多，总土地转让税大约是 $52,950。
很多家庭为了省下这几万块土地转让税，选择了 $1 转让。但回到刚才张女士的例子，原本儿子未来只需要考虑 $500,000 的增值，对应的税务成本可能只是十几万元。但因为采用了 $1 转让，未来却可能变成接近 $2,000,000 的资本增值，税务影响甚至可能接近 $500,000。
为了省下几万块土地转让税，却换来几十万的税务影响。你觉得这笔账划算吗？
结语
很多人看到 $1 转让，第一反应都是：
“能省多少土地转让税？”
但作为财富规划师，我更关心的，往往不是今天能省多少钱，而是未来可能需要付出什么代价。因为很多税务风险，并不会在产权转让当天出现，而是在未来卖房、传承或资产处置的时候才逐渐显现出来。
很多家庭在做房产传承规划时，关注的是如何降低眼前的成本。但真正重要的问题往往是，今天省下来的几万块钱，会不会在未来变成几十万的税务成本。
财富规划最大的风险，很多时候并不是今天多交一点税，而是为了节省眼前的小成本，却忽略了未来的大风险。
所以，当你准备把房子转给下一代的时候，最重要的问题或许不是：
“能不能做 $1 转让？”
而是：